Table of Contents
Trước khi xây nhà hay xây dựng một công trình nào đó có một vấn đề phải thể hiện rõ ràng đó chính là mật độ xây dựng. Vậy bạn đã hiểu gì về mật độ xây dựng theo quy chuẩn là gì chưa? Hãy cùng tìm hiểu theo bài viết ngay sau đây nhé.
Mật độ xây dựng là gì
Khi muốn xây dựng bất kì một công trình nào đều phải dựa trên quy chuẩn xây dựng Việt Nam do bộ xây dựng ban hành. Trước khi tiến hành xây dựng công trình, việc tính mật độ xây dựng cũng quan trọng như việc tính vật liệu xây nhà vậy
Theo Quy định, mật độ xây dựng được chia làm hai loại là mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp. Hãy cùng tìm hiểu 2 loại mật độ này chi tiết sau đây.
Mật độ xây dựng là gì
1/ Mật độ xây dựng thuần
Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất. Không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, công trình hạ tầng kỹ thuật.
Mật độ xây dựng tối đa phải phù hợp với quy định. Tuy nhiên vẫn phải đảm bảo các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà và về khoảng lùi công trình và đảm bảo diện tích chỗ đỗ xe theo quy định.
2/ Mật độ xây dựng gộp
Mật độ xây dựng gộp (brut – tô) của một khu vực đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất. Diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình.
Tìm hiểu về mật độ xây dựng quy chuẩn
Quy định mới nhất được ban hành trong quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2019/BXD được bộ xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 22/2019/TT-BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng hướng dẫn.
Cách tính mật độ xây dựng theo quy chuẩn
Sau đây là cách tính mật độ xây dựng chuẩn chỉ theo sở xây dựng. Cách tính mật độ xây dựng được chia thành mật độ xây dựng nhà ở và cách tính mật độ xây dựng công trình.
– Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc được tính theo hình chiếu bằng của công trình. Ngoại trừ nhà phố, nhà liền kề có sân vườn.
– Trừ sân tennis và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất, bể cảnh… Diện tích chiếm đất của công trình không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời.
Cách tính mật độ xây dựng theo quy chuẩn
Công thức tính mật độ xây dựng
Trong đó:
- Nt: mật độ xây dựng của khu đất cần tính
- Ct: diện tích khu đất cần tính
- Ca: diện tích khu đất cận trên
- Cb: diện tích khu đất cận dưới
- Na: mật độ xây dựng cận trên trong bảng 1 tương ứng với Ca
- Nb: mật độ xây dựng cận dưới trong bảng 1tương ứng với Cb
Phân loại mật độ xây dựng công trình
Tùy theo đặc trưng công trình thì sẽ có các loại mật độ xây dựng tương ứng. Sau đây là phân loại mật độ xây dựng công trình.
1/ Mật độ xây dựng nhà biệt thự
Áp dụng quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của bộ xây dựng về việc ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng) mật độ xây dựng biệt thự sân vườn được quy định cụ thể như sau:
| Diện tích lô đất
(m2/ căn nhà |
100 | 200 | 300 | 500 | ≥ 1000 |
| Mật độ xây dựng tối đa (%) | 80 | 70 | 60 | 50 | 40 |
Quy định chi tiết về mật độ xây dựng biệt thự như sau:
Mật độ xây dựng tối đa với biệt thự đơn lập là 50%, đối với biệt thự song lập là 55%
Mật độ xây dựng tối đa với biệt thự cao tầng
Quy mô tầng cao nhà biệt thự tối đa là 3 tầng không bao gồm lửng và hầm.
2/ Mật độ xây dựng nhà phố
Bảng tra mật độ xây dựng nhà phố, nhà ở riêng lẻ, nhà liền kề như sau
| Chiều rộng lộ giới L(m) | Tầng cao cơ bản ( tầng) | Số tầng cộng thêm thuộc khu vực trung tâm | Số tầng cộng thêm thuộc trục đường thương mại, dịch vụ | Số tầng cộng thêm thuộc khu lô đất lớn | Cao độ tối đa từ nền vỉa hè đến sàn (lầu 1) | Số tầng khối nền tối đa + số tầng giật lùi tối đa | Tầng cao tối đa |
| (1) | (2) | (3) | (4) | (5) | (6) | (7) | (8) |
| L3 25 | 5 | +1 | +1 | +1 | 7,0 M | 7 +1 | 8 |
| 20≤L<25 | 5 | +1 | +1 | +1 | 7,0 M | 6 + 2 | 8 |
| 12≤L<20 | 4 | +1 | +1 | +1 | 5,8 M | 5 + 2 | 7 |
| 7≤L<12 | 4 | +1 | 0 | +1 | 5,8 M | 4 + 2 | 6 |
| 3,5≤L<7 | 3 | +1 | 0 | 0 | 5,8 M | 3 + 1 | 4 |
| L < 3,5 | 3 | 0 | 0 | 0 | 5,8 M | 3 + 0 | 3 |
Lưu ý +1: mang ý nghĩa sẽ được thêm 1 tầng so với số tầng cơ bản. Số tầng sẽ phụ thuộc vào lộ giới và khu vực ở là trung tâm hay ngoại ô hoặc các khu vực riêng do Ủy ban nhân dân quy định.
Mật độ xây dựng được quy định như thế nào
- Đối với công trình nhà ở có diện tích lô đất < 50 m2 trở xuống thì mật độ xây dựng là 100%, tức được xây hết diện tích lô đất.
- Lô đất có diện tích từ 50m2 đến 75 m2 thì xây 90% tức diện tích xây dựng công trình chỉ được 45m2 đến 67,5m2.
- Trường hợp lô đất là từ 75m2 -100m2 thì được xây dựng 80%
- Tương tự với lô đất từ 1.000m2 trở lên chỉ được xây dựng 40%
3/ Mật độ xây dựng nhà xưởng, khu công nghiệp
Bảng tra cứu mật độ xây dựng cho các công trình nhà xưởng, nhà công nghiệp.
| Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) | Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất | ||
| ≤5.000m2 | 10.000m2 | ≤20.000m2 | |
| ≤10 | 70 | 70 | 60 |
| 13 | 70 | 65 | 55 |
| 16 | 70 | 60 | 52 |
| 19 | 70 | 56 | 48 |
| 22 | 70 | 52 | 45 |
| 25 | 70 | 49 | 43 |
| 28 | 70 | 47 | 41 |
| 31 | 70 | 45 | 39 |
| 34 | 70 | 43 | 37 |
| 37 | 70 | 41 | 36 |
| 40 | 70 | 40 | 35 |
| >40 | 70 | 40 | 35 |
Bảng tỷ lệ các hạng mục cho nhà xưởng công nghiệp
| Tỷ lệ các loại đất trong khu công nghiệp, tiểu khu công nghiệp | |
| Loại đất | Tỷ lệ (diện tích toàn khu) |
| Nhà máy, kho xưởng | ≥55 |
| Các khu kỹ thuật | ≥1 |
| Công trình hành chính, dịch vụ | ≥1 |
| Giao thông | ≥8 |
| Cây xanh | ≥10 |
Như vậy theo quy chuẩn, trên diện tích lô đất càng lớn mật độ xây dựng càng bị thu hẹp.
Mật độ xây dựng theo quy chuẩn được quy định là mật độ xây dựng thuần, không tính cho các hạng mục khác như đường giao thông, cây xanh, tiểu cảnh.
Để tiện cho công việc theo dõi và quản lý, thông thường trong bản vẽ quy hoạch 1/500 ghi rõ diện tích các hạng mục. Các quy chuẩn và quy định về chiều cao công trình cũng được ghi trên giấy phép xây dựng.
Mật độ xây dựng khu công nghiệp
Chủ đầu tư hoặc người được uỷ quyền có quyền gửi đơn đề nghị lên Ban quản lý khu công nghiệp, phòng quản đô thị hoặc phòng tài nguyên môi trường cung cấp các thông tin quy hoạch của lô đất trước khi tiến hành công tác thiết kế.
Nhờ vào tính chính xác về mật độ xây dựng mang đến sự cân đối giữa các tòa nhà và cảnh quan xung quanh. Nhờ vậy không gian sống của con người được thoải mái, trong lành và gần gũi với thiên nhiên hơn. Chính vì thế mật độ xây dựng của dự án có ảnh hưởng lớn đối với môi trường cũng như bầu không khí cho cư dân sinh sống.
